סוגיות משפטיות בקבלת משכנתא - איך לא לסבול בצד המשפטי

רכישת דירה היא לא רק עניין פיננסי - יש לה גם צד משפטי שחשוב להכיר. במאמר הזה נסביר איך לנהל את המשא ומתן מול המוכר על אבני התשלום, מה סדר הפעימות המקובל, איך לבחור עורך דין שילווה אתכם בצורה נכונה ואילו סעיפים קריטיים חייבים להיכנס לחוזה הרכישה - כדי שתהליך המשכנתא יתנהל בצורה חלקה וללא הפתעות.

איך לנהל משא ומתן מול המוכר של הבית

בעסקה המתנהלת בשוק החופשי בין קונה מרצון למוכר מרצון - אבני התשלום והגובה שלהם נקבעים במשא ומתן. אם אתם בשוק של מוכרים (כלומר יש ביקוש גבוה והיצע נמוך) תנאי התשלום יהיו קרובים יותר לדרישותיו של המוכר, ולהפך - אם יש קיפאון בשוק הדיור, ואתם האפשרות היחידה של המוכר - אזי המוכר ייאלץ להתגמש לדרישות ולתנאים שלכם.

אחת הסוגיות המכריעות בחוזה הרכישה היא אבני התשלום. כל אחד מהצדדים מפיק ערך כלכלי מהכסף שבאמתחתו. בכל חודש נוסף שבו הכספים שלכם נמצאים בחשבון הבנק שלכם הוא חודש שבו אתם יכולים להשקיע ולהרוויח ממנו (באפיק השקעה בסיכון נמוך!). מנגד, אצל המוכר הכסף שלכם יכול לסלק את המשכנתא או להשלים תשלום עבור הנכס הבא שלו.

ולכן המטרה שלכם תהיה להעביר את אבני התשלום אל המוכר כמה שיותר מאוחר, ושפעימות התשלום הראשונות שלכם יהיו קטנות ככל הניתן. המוכר, מנגד, ירצה לקבל את כספכם כמה שיותר מהר ומוקדם.

טיפים חשובים לניהול המשא ומתן

זכרו - המוכר רוצה למכור כמו שאתם רוצים לקנות. במשא ומתן הזה כל אחד מהצדדים צריך להרגיש שהוא נתן וקיבל משהו בתמורה.

המודיעין שעליכם לאסוף לפני תחילת המשא ומתן

משא ומתן טוב מתחיל הרבה לפני השיחה הראשונה עם המוכר. ככל שתגיעו מוכנים יותר עם מידע על המוכר ועל המצב הפיננסי שלכם, כך תוכלו לנהל את המשא ומתן מעמדה חזקה יותר.

• הבינו האם למוכר יש משכנתא על הנכס ומה הגובה שלה. כפי שתראו בהמשך, קיום של משכנתא על הנכס משפיע על אבני התשלום בעסקה. כמו כן, גובה המשכנתא יאפשר לכם לדעת האם למוכר יש יכולת לממן את צעדיו הבאים באמצעות הלוואה (במקרה שהוא יפעיל עליכם לחץ לשלם מהר).
• הבינו מה הצעדים הבאים של המוכר. עוד לפני דיון על אבני התשלום, הבינו האם המוכר רכש דירה אחרת? האם יש לו דחיפות לקבל את התשלומים מהר? אלו יכולים להיות סוגיות שישמשו אתכם במהלך המשא ומתן.
• מפו את ההון שלכם. בחנו כמה הון עצמי יש לכם ומה מקורותיו. מה הזמינות של הכסף הזה, וכמה מס תצטרכו לשלם כדי לשחרר אותו.

טיפים למשא ומתן יעיל

אחרי שאספתם את המידע, הגיע הזמן לשבת מול המוכר. הגישה שלכם בשולחן המשא ומתן תקבע את תנאי העסקה לא פחות מהמספרים עצמם.

• לא לחשוף את ההון העצמי שלכם. הציגו את המינימום: יש לכם את ההון העצמי המינימלי בעסקה (25% במקרה של דירה יחידה, 30% משווי הנכס במקרה של דירה חליפית) ושום דבר מעבר לכך. אם תציינו שיש לכם סכום גבוה יותר - המוכר עלול לבקש את הכספים הללו כבר בתשלום הראשון.
• אל תסמכו אוטומטית על עורך הדין. אל תתנו באופן אוטומטי לעורך הדין לנהל את המשא ומתן על אבני התשלום מול המוכר - האם אתם משוכנעים שהוא טוב במשא ומתן?
• תכננו מראש. לפני שאתם מדברים עם המוכר על התנאים של העסקה, חשבו בעצמכם: מה חשוב לכם להשיג? אילו דברים אתם יכולים לתת בקלות? לדוגמה: הון עצמי גבוה או קטן יותר בהתחלה, מרווחים קטנים או גדולים בין פעימות התשלום, או שפעימת תשלום מסוימת לא תעבור גובה מוגדר.
• אל תממנו את המוכר. במידה שהמוכר או בא הכוח שלו דורש ממכם תשלום מוגדל בגין סיבות שונות - הציעו שהמוכר ייקח הלוואת בלון על חשבון הנכס שלו, שהבעלות טרם עברה אליכם. אתם לא צריכים לממן את המוכר.

השתדלו לא להתחיל בהצעה ראשונית שכוללת את כלל היכולות והנכסים הפיננסיים שלכם. אל תציעו את מלוא ההון עצמי או פעימות תשלום סמוכות יותר. תתחילו בהצעות מצומצמות ותשפרו את ההצעה (בראי המוכר) רק בתמורה להצעות נגדיות שהוא יציע לטובתכם.

אבני התשלום הסטנדרטיות בעסקת רכישת דירה

1. התשלום הראשון: 10% משווי הנכס

התשלום הראשון עומד בדרך כלל על 10% משווי הנכס - כנגד רישום הערת אזהרה לטובת הרוכש.

2. התשלום השני: יתרת ההון העצמי

התשלום השני יכול להתבצע מיד לאחר שנרשמה הערת אזהרה (אבל כאמור, האינטרס שלנו שיבוצע מאוחר ככל הניתן). בתשלום השני בדרך כלל ישולם יתרת ההון העצמי שלכם.

3. פעימות התשלום הבאות

פעימות התשלום הבאות תלויות בשאלה האם למוכר יש משכנתא.

טיפים לבחירת עורך דין

בעוד מעטפת ותכולת השירות מוגדרת היטב מול יועץ משכנתא, אצל עורכי דין זה יותר עמום. הנה הדגשים שלנו לגבי מה שעורך הדין צריך לבצע בעסקה:

• שכר טרחה: צריך לעמוד על 0.5%+מע"מ משווי הנכס. אם מדובר על מספר עסקאות (קניית דירה חדשה ומכירת דירתכם החליפית) - עורך הדין יכול לתת לכם הנחה.
• ניסוח חוזה הרכישה מול המוכר.
• בדיקה של מסמכי הבטחונות (מסמכי המשכנתא) בעת קבלתם מהבנק.
• בדיקה של מסמכי הבטחונות (מסמכי המשכנתא) בעת קבלתם בחזרה מהמוכר - שמולאו כהלכה.
• ביצוע כל הרישומים הנדרשים וטיפול בהעברת הבעלות.

דגשים חשובים לחוזה הרכישה - הקשורים למשכנתא

חוזה הרכישה הוא המסמך המשפטי המרכזי בעסקה, והסעיפים שבו קובעים את זכויותיכם וחובותיכם לאורך כל התהליך. סעיפים שלא נכללו בחוזה עלולים להוביל לעיכובים בקבלת המשכנתא ולעלויות נוספות שלא תכננתם. להלן מספר סעיפים שמומלץ לשקול להוסיף לחוזה:

1. חתימה על מסמכי המשכנתא: המוכר מתחייב לחתום על מסמכי המשכנתא תוך X ימים מרגע קבלתם ממכם. מומלץ שיהיה עיצום כספי על עיכוב המוכר בביצוע משימה זו.
2. זכות להקדמת תשלומים: לקונה קיימת הזכות להקדים תשלומים. אין זה אומר שתוכלו לקבל זכויות מסוימות בגין הקדמת התשלום, אלא רק ששמורה לכם הזכות לעשות זאת.

3. מסמכים הנחוצים למשכנתא: המוכר מתחייב לספק לכם כל מסמך הנחוץ כדי לקבל את המשכנתא תוך X ימים מהרגע שביקשתם אותו. מומלץ שיהיה עיצום כספי על עיכוב המוכר בביצוע משימה זו.
4. חתימת צד שלישי: אם נדרשת חתימה של צד ג' על מסמכי המשכנתא (למשל יזם במקרה של פרויקט תמ"א, משרד עורכי דין במקרה של נכס בבנייה, רשות מקומית וכו') אז:
   • המוכר, כבעל הנכס, אחראי על אותו צד ג' ולוודא שהוא יחתום על מסמכי המשכנתא.
   • עיכוב של צד ג' בחתימה (מעבר לפרק זמן סביר) גורר עיכוב אוטומטי בביצוע של אבני התשלום.
5. סעיפים נוספים בהתאם לסוג העסקה:

בהצלחה!