בנו עד 4 תמהילי משכנתא, השוו ביניהם בגרפים אינטראקטיביים, וקבלו אבחון סיכונים אוטומטי עם תחזית החזרים ב-3 תרחישים שונים — הכל בחינם.
איך מחשבון המשכנתא עובד?
1
בניית תמהיל
הוסיפו הלוואות לתמהיל
2
הזנת פרטים
סכום, ריבית ותקופה
3
חישוב מיידי
קבלו החזר חודשי משוער
4
השוואה
השוו בין תמהילים
* המחשבון מיועד להערכה ראשונית, ואינו מהווה התחייבות. מומלץ להתייעץ עם יועצי המשכנתא שלנו לקבל תמונה מדויקת.
מחשבון משכנתא - כל מה שצריך לדעת
המשכנתא היא העול הכי טוב שייפול על צווארכם — אבל רק אם אתם מבינים מה אתם חותמים עליו. לפני שניגשים לבנק, שווה לבנות כמה תמהילים ולראות בדיוק כמה תשלמו — לא רק את ההחזר החודשי, אלא גם את סך הריבית, את ההשפעה של כל מסלול, ואת ההבדל בין אפשרות אחת לשנייה. המחשבון שלנו מאפשר להשוות עד 4 תמהילים שונים זה מול זה.
מרווח בנקאי והצמדה — שני המושגים שחייבים להכיר
כל הלוואת משכנתא בנויה משני מרכיבים בסיסיים. מרווח בנקאי הוא הרווח שהבנק גובה — ההפרש בין הריבית שאתם משלמים לבין עלות הגיוס שלו. כשהבנק מציע לכם ריבית של 5%, ייתכן שהוא משלם 3% על הכסף שגייס ו-0.8% על תפעול — כלומר המרווח שלו הוא כ-1.2%. לכל סוג הלוואה מרווח שונה: במסלולים משתנים המרווח גבוה יותר, ובפריים הוא הנמוך ביותר.
הצמדה היא מנגנון לחלוקת סיכון כלכלי בין הבנק ללווה. הלוואה צמודה למדד? הבנק מוגן מאינפלציה ולכן מציע ריבית נמוכה יותר. הלוואה לא צמודה? כל סיכון האינפלציה על הבנק — ולכן הריבית גבוהה יותר. קראו עוד על מושגי יסוד בהלוואות.
סוגי מסלולי משכנתא בישראל
כל מסלול שונה ברמת הוודאות, בחשיפה לסיכון ובעלות בפועל:
קל"צ (קבועה לא צמודה) — התשלום זהה מחודש 1 ועד חודש 360. ודאות מקסימלית, אבל גם הריבית הגבוהה ביותר. לפי הרגולציה, 33% מהמשכנתא חייבים להיות בריבית קבועה.
ק"צ (קבועה צמודה למדד) — ריבית קבועה אך הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן. הריבית נמוכה יותר מקל"צ כי הבנק מוגן מאינפלציה, אבל ההחזר החודשי ישתנה בהתאם לעליות המדד.
פריים — ריבית בנק ישראל + מרווח קבוע (בדרך כלל 1.5%). היתרון הגדול: אין עמלת פירעון מוקדם. מוגבל ל-67% מהמשכנתא יחד עם מסלולים משתנים אחרים.
מל"צ (משתנה לא צמודה) — הריבית מתעדכנת כל 5 שנים לפי תשואות אג"ח ממשלתי. טעות נפוצה: לחשוב ש"לא צמודה" = מוגנת מאינפלציה. בפועל, תשואות האג"ח כבר מגלמות ציפיות אינפלציה.
מ"צ (משתנה צמודה) — חשיפה כפולה: הקרן צמודה למדד וגם הריבית מתעדכנת. המסלול המסוכן ביותר, אבל לא "רע" — מתאים כשמתכננים פירעון מוקדם או כמנוף למשא ומתן.
תמהיל הוא לא רק "כמה לשים בכל מסלול" — הוא מערכת שלמה שצריכה להיות קוהרנטית. טעות נפוצה: לווים שמים אחוז גבוה בקל"צ כי זה "בטוח", ובכך דוחקים את שאר המסלולים לפינה ומפסידים גמישות.
כלל השליש — לא להקצות יותר משליש מהמשכנתא למסלול בודד. פיזור = הגנה.
תכננו פירעון מוקדם מראש — אם אתם יודעים שתרצו לסלק חלק מהמשכנתא בעתיד, שלבו מסלולי פריים או משתנים בגובה שאותו תפרעו — כך תחסכו עמלות.
אל תמקסמו ודאות — קל"צ נותנת שקט נפשי, אבל המחיר הוא ריבית גבוהה. איזון בין ודאות לחיסכון הוא המפתח.
חשבו על כוח המיקוח — תמהיל גמיש נותן לכם מרחב תמרון מול הבנק. קרן שווה, למשל, יכולה לצמצם תחרות בין בנקים כי לא כולם מציעים אותה.
הריביות שהבנק מציע לכם לא נקבעות רק לפי "מחיר השוק" — הן תלויות בפרופיל הפיננסי שלכם:
LTV (יחס הלוואה לשווי) — ככל שההון העצמי שלכם גבוה יותר, הריביות טובות יותר. מתחת ל-45% LTV מקבלים את הריביות הטובות ביותר. קראו על קביעת הון עצמי.
LTI (יחס החזר להכנסה) — ההחזר החודשי חלקי ההכנסה הפנויה. מעל 35% — הריביות מתחילות לסבול. מעל 40% — כמעט בלתי אפשרי לקבל אישור. קראו על דרכים לשיפור הריביות.
תזמון — עצמאיים יכולים לדחות הוצאות כדי להציג הכנסה גבוהה יותר. שכירים — שעות נוספות ובונוסים ב-3 החודשים שלפני הגשת הבקשה.
יציבות תעסוקתית — לא לפתוח עסק, לא לעבור מעמד ממשכורת לעצמאי, לא להחליף עבודה לפני המשכנתא.
שאלות נפוצות על מחשבון משכנתא
איך מחשבים החזר חודשי של משכנתא?
רוב המשכנתאות בישראל מחושבות לפי שיטת שפיצר — שיטה שפותחה ב-1865 על ידי המתמטיקאי סימון שפיצר. בשיטה זו ההחזר החודשי קבוע לאורך כל תקופת ההלוואה, אבל ההרכב הפנימי שלו משתנה: בחודשים הראשונים רוב ההחזר הולך לריבית, ועם הזמן חלק הולך וגדל הולך להחזר הקרן. בפועל, הבנק גובה ריבית על היתרה שנותרה — כלומר מרגע שהקרן יורדת, גם הריבית יורדת.
חשוב להבין: הריבית הנומינלית (המוצהרת) שונה מהריבית האפקטיבית (בפועל). למשל, ריבית נומינלית של 3% שנתי מתורגמת לריבית אפקטיבית של 3.04% בגלל אפקט הריבית דריבית החודשי. השתמשו במחשבון שלנו לחישוב מדויק. קראו עוד על שיטות החזר: שפיצר מול קרן שווה.
מה ההבדל בין ריבית קבועה לריבית משתנה?
ריבית קבועה (קל"צ) — התשלום זהה מהחודש הראשון ועד האחרון. ודאות מקסימלית, אבל בתמורה אתם משלמים את הריבית הגבוהה ביותר מכל המסלולים. הסיבה: הבנק נושא לבד את כל הסיכון של שינויי ריבית ואינפלציה.
ריבית משתנה — מתעדכנת בתדירות קבועה. בפריים היא משתנה כל חודש לפי ריבית בנק ישראל (והיתרון הגדול: אין עמלת פירעון מוקדם). במל"צ היא מתעדכנת כל 5 שנים לפי תשואות אג"ח ממשלתי — אבל אל תחשבו ש"לא צמודה" זה מוגן מאינפלציה, כי תשואות האג"ח כבר מגלמות את ציפיות האינפלציה.
המפתח הוא לא לבחור "קבועה או משתנה" אלא לשלב נכון — כל סוגי ההלוואות ביחד.
כמה הון עצמי צריך למשכנתא בישראל?
לפי הנחיות בנק ישראל:
דירה ראשונה — לפחות 25% משווי הנכס (עד 75% מימון)
משפרי דיור — לפחות 30% (עד 70% מימון)
דירה להשקעה — לפחות 50% (עד 50% מימון)
אבל לא מספיק לדעת את המינימום — שיעור ה-LTV משפיע ישירות על הריביות שתקבלו: מתחת ל-45% LTV תקבלו את הריביות הטובות ביותר, בין 45%-60% ריביות בינוניות, ומעל 60% — הריביות הגבוהות ביותר.
דעתנו: לא כדאי להיות קיצוני. לא למקסם הון עצמי על חשבון חלומות אחרים (עסק, השקעות), ולא למזער אותו למינוף מקסימלי. שמרו על החזר חודשי סביר שמאפשר חיסכון והשקעה במקביל. קראו עוד על קביעת הון עצמי ועל הוצאות רכישת דירה. רוצים לדעת כמה משכנתא תוכלו לקבל? נסו את מחשבון המשכנתא המקסימלית.
מה עדיף — משכנתא קצרה או ארוכה?
אינטואיטיבית, משכנתא קצרה נשמעת חכמה — פחות ריבית כוללת, נגמר מהר. אבל בפועל, הלוואה קצרה עלולה ליצור "צוואר בקבוק" בתזרים החודשי שלכם. ההחזר הגבוה צורך חלק ניכר מההכנסה, מגביל את היכולת שלכם לחסוך ולהשקיע במקביל, ומפחית גמישות במקרה של שינוי בהכנסה.
דעתנו: קחו משכנתא ל-25-30 שנה כדי לשמור על גמישות תזרימית. ההחזר הנמוך יותר מאפשר לכם לחסוך ולהשקיע במקביל — ובפועל, אם תבצעו פירעונות מוקדמים כשתוכלו, תקצרו את המשכנתא מבלי להיות כבולים להחזר גבוה. קראו מדוע לא כדאי לקחת הלוואה קצרה ועל שינויים בהחזר החודשי לאורך זמן.
מהי שיטת שפיצר ומהי שיטת קרן שווה?
שפיצר — החזר חודשי קבוע לאורך כל התקופה (על שם המתמטיקאי סימון שפיצר שפרסם ב-1865 את הטבלאות הראשונות לחישוב לוחות סילוקין). בהתחלה רוב ההחזר הולך לריבית, ורק לקראת הסוף רוב ההחזר הולך לקרן. זו השיטה הנפוצה ביותר בישראל.
קרן שווה — כל חודש מחזירים סכום קרן זהה, אבל הריבית יורדת ככל שהיתרה קטנה. ההחזר בהתחלה גבוה יותר אבל יורד בהדרגה. סך הריבית הכולל נמוך יותר — אבל יש מלכוד: ההחזר הגבוה בהתחלה "דוחק" את שאר ההלוואות בתמהיל, ויכול לפגוע בגמישות המשא ומתן שלכם מול הבנקים (לא כל הבנקים מציעים קרן שווה, מה שמצמצם תחרות).
עמלת פירעון מוקדם היא פיצוי שהבנק גובה כשאתם מחזירים חלק מהמשכנתא לפני הזמן. העמלה יכולה להגיע לעשרות אלפי שקלים ואפילו יותר. הבשורה הטובה: עם תכנון נכון אפשר למזער אותה משמעותית.
מסלולי פריים — אין עמלת פירעון כלל (הריבית לא ידועה מראש)
הלוואות זכאות — פטורות מעמלה, ואפילו מפחיתות עמלות על הלוואות אחרות
מסלולים משתנים — עמלה מופחתת (החישוב רק עד מועד עדכון הריבית הבא)
מסלולים קבועים — העמלה המלאה, לכן כדאי לקצר את תקופת הקבועות
הטיפ: כבר בשלב בניית התמהיל, שלבו מסלולי פריים ומשתנים בגובה שאותו תרצו לפרוע — כך תחסכו עמלות גבוהות בעתיד. קראו את המדריך המלא על עמלת פירעון מוקדם וחשבו עם מחשבון העמלה שלנו.
